info akcije magazine id mail english
PorotaUpravljanje prostoraIntervjuRez. ankete
28. 8. 2007

Nepotrebno "šlepanje" na Fannie Mae

mag. Jasmina Držanič
V vročem juliju se je v širši javnosti začelo govoriti o nelikvidnosti ameriških hipotekarnih obveznic Premalo razumevanja in to, da lahko vsak reče, kar mu pade na pamet, sta pripeljali do dveh umislekov in sicer: 1. da se bodo krediti podražili zaradi ameriških nelikvidnih obveznic, 2. da se bo zaradi nelikvidnih obveznic podražila cena nepremičnin.[##] Ugotavljam, da niti večina ekonomske javnosti ne razume dobro, kaj se je dogajalo, iz česar je možno sklepati, da materija ni poznana preostalim laičnim javnostim. Oba zgornja umisleka bom ovrgla v nadaljevanju teksta.

Kdo je Fannie Mae in zakaj je kihnila?
V ZDA so s hipoteko zaščitene obveznice (mortgage back securities, MBS) začeli uvajati v šestdesetih letih prejšnjega stoletja, princip pa gre takole: Banke, hranilnice in posojilnice (savings and loans) so odobravale kredite občanom za nakupe nepremičnin. Paralelno sta dve državni agenciji Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) in Fannie Mae (Federal Mortgage Association) izdajali obveznice, ki so bile po ročnosti usklajene s krediti. Obveznice so bile v prodaji, z denarjem iz prodaje obveznic pa sta ti dve agenciji od bank odkupovali občanske kredite za nakup nepremičnin. Kredite, ki sta jih agenciji odkupili, sta zložili v različne kritne sklade (pools), občani so odplačevali kredite in denar iz odplačil se je stekal na račune obeh agencij. S tem denarjem so bili pokriti stroški delovanja agencij in za plačilo kuponov in glavnice imetnikom obveznic. Ker sta bili obe agenciji državni, so kupci obveznice prepoznali kot papir z nultim tveganjem (risk free) in obveznice so bile tudi tako bonitetno rangirane. Z leti je obseg obveznic rasel in precej časa so bile MBS čista zgodba o uspehu. Na ta uspeh se je hotelo priključiti čim več akterjev. Pojavili so se tudi popolnoma zasebni izdajatelji MBS, pojavili so se novi kreditni produkti, globalizacija pa je prinesla tudi nove kupce obveznic. V devetdesetih letih so začeli tudi evropski kupci (večje banke) intenzivneje kupovati ameriške MBS . Tiste od Ginnie Mae in Fannie Mae. Kupiti MBS ali pa kupit ameriško državno obveznico se je dolgo časa zdelo enako varno. Kar pa zadnje čase ni bilo čisto res. Od vseh ameriških izdajateljev MBS imajo samo še obveznice, ki jih izdaja Ginnie Mae državno poroštvo (kar pomeni, da če Ginnie Mae ne bi mogla izplačati kuponov, bi jih izplačala država) in so potemtakem res skoraj enako varne kot ameriška državna obveznica. Fannie Mae je vmes postala zasebna delniška družba z javno misijo in državnim nadzorom, njeni novi papirji pa nimajo državnih poroštev, torej so po definiciji bolj tvegani. Ko letos ameriški kreditojemalci niso več zmogli odplačevati kreditov, se je to najbolj poznalo na Fannie Mae, ki ni bila likvidna in zato ni mogla izplačevati obveznosti po svojih obveznicah. Kar so občutili imetniki njenih obveznic, med katerimi je bilo tudi nekaj večjih evropskih bank.

Kaj se je zgodilo potem?
Evropska centralna banka (ECB) je zadevo ocenila kot »nervozo na finančnih trgih« opozorila na to, da morajo investitorji »ponovno oceniti tveganja svojih naložb« (kar v prevodu pomeni: Dajte malo bolj pazite, kaj delate, prosim!) in evropskim komercialnim bankam, ki so imele zaradi nelikvidnostni MBS-jev kratkoročno posodila denar. To, da centralna banka posoja bankam denar za likvidnost, spada med osnovne naloge centralne banke. Business as usual.

Munchhausnov sindrom po naše (zanesljivo se bo zgodila katastrofa)
Istočasno so imeli mediji (in slovenski niso nobena izjema) klasične poletne težave s pomanjkanjem informativnih tem za državljane in nelikvidnost je bila dober informacijskih »štof«. Po drugi strani pa so poplave v Indiji, ki so ovirale gospodarstvo, pa negativni trendi na azijskih borzah in sploh premislek o gospodarstvu v Aziji, kamor je investirano precej evrov, šli mimo pozornosti javnosti. In da ne pozabim: še nekaj ekonomistov z akademskimi naslovi se je vrnilo z dopustov in ker že nekaj časa niso bili v medijih, so začeli komentirati. Na novinarsko vprašanje, kako se bo nelikvidnost ameriških hipotekarnih obveznic poznala pri nas, je nekaj mojih panožnih kolegov in kolegic malo predaleč odneslo. Tista misel, da se bodo zaradi nelikvidnosti ameriških hipotekarnih obveznic podražili krediti in naša stanovanjska gradnja vobče, je namreč zelo za lase potegnjena

Krediti
Investicijsko bančništvo v Sloveniji ni intenzivno kupovalo MBS-jev, zato tudi ni direktnih posledic. Kaj pa posredne posledice? Slišati je domneve, da naj bi se zaradi likvidnostnih izpadov bank, ki so imele MBS-je, povišal Euribor, s tem pa posledično tudi vsi ostali krediti v evro-območju. Tej vzročno-posledični zvezi bi težko potrdila. Euriborj (Euro Interbank Offered Rate) je v osnovi obrestna mera za depozita med prvovrstnimi bankami v evro-območju (in kot tak služi kot referenca za oblikovanje kreditnih politik večine evropskih bank). Obstaja korelacija med Euriborjem in gospodarsko rastjo – v recesiji padata oba, v prosperitetnem obdboju pa skupaj rasteta. Trenutno je v evro-območju zazanama gospodarska rast v večini sektorjev in skladno s tem bo Euribor še nekaj časa rasel. Dokler bo rasel se bodo nominalno povečevale anuitete vseh kreditojemalcev. Ko bo se bodo trendi obrnili, se bodo nominalno zmanjšale tudi anuitetne obveznosti. Ker je ekonomija ciklična, lahko predpostavimo, da se bo v naslednjih desetih letih Euribor vsaj dvakrat obrnil navzdol in vsaj dvakrat tudi navzgor, kdaj in kakšne vrhove in dna bo dosegel, pa je nemogoče napovedati. Vsekakor pa gospodarska rast v evro-območju nima posebne zveze dogajanji v ameriški gradbeni industriji – ameriške gradbene industrije je v Evropi komaj za vzorec in isto velja za evropsko v ameriški. Zato tudi evropski gradbeni sektor ne bo čutil posledic manjših naročil na ameriškem trgu in skratka zgolj zaradi tega evropski gradbeni sektor ne bo v nobeno smer učinkoval na gibanje Euriborja. Prav tako ne morem pritrditi domisleku, da se bodo zaradi likvidnostne nervoze na ameriškem trgu povečali pribitki (to je tista številka in odstotek, ki v zapisu obrestne mere sledi Euriborju) h kreditom v evro območju. Pribitki so zaslužek bank, interval v katerega pa banke iščejo svoje zaslužke pa je generalno odvisen od tega, koliko denarja je na trgih in kakšno je povpraševanje zanj. V času gospodarske rasti povpraševanje za denarjem narašča, vendar ga je zaradi učinka gospodarske rasti tudi več na trgu, tako da ta momenta delujeta omejevalno drug na drugega. Z drugimi besedami, zgolj zaradi nelikvidnosti ameriških MBS-jev se pribitki kreditov v evro-območju ne bodo povečali.

Nepremičnine
Ponovimo še enkrat: Zgolj nelikvidnost ameriških MBS-jev ni razlog za kakršnokoli podražitev pri nas. Ne za podražitev kreditov, ne za podražitev hrane, ne za podražitev šolskih potrebščin… Zlasti pa ne za podražitev gradbenih materialov, ne za podražitev gradbenih storitev, ne za podražitev cen kvadratnih metrov poslovnih ali stanovanjskih površin. Tudi zmanjšanje naročil (tudi to je bilo moč prebrati te dni) za ameriško gradbeno industrijo ne bo imelo posledic za našo situacijo Gradbeniški trg za visoke gradnje je regionalen do lokalen: Glavnino posla pri visokih gradnjah naredijo gradbeniki v radiju največ 1.500 km od sedeža podjetja/holdinga. V tem krogu tudi izberejo glavnino svojih dobaviteljev. Če bi šli dlje, bi bili stroški transporta in logistike previsoki in bi bil gradbenik v osnovi nekonkurenčen.. Evropski gradbenik in ameriški gradbenik pri visokih gradnjah praviloma nagovarjata geografsko različne trge in zato upad povpraševanja na ciljnem ameriškem trgu ne vpliva na povpraševanje na ciljnem evropskem trgu. Seveda pa ne moremo izključiti, da bodo slovenski ponudniki nelikvidnost MBS-jev uporabili kot argument za prepričevanje, da »kupite zdaj, ker cene bodo šle samo še gor«. Ampak tudi prodaja v stilu »kupite zdaj, ker bo samo še dražje« ima svoje omejitve. Kupna moč je že takšna omejitev. Pa tudi splošno ugotovitev o tem, »da gredo cene nepremičnin gor« je treba vedno jemati z rezervo. Trg nepremičnin je informacijsko ne-transparenten: Na voljo so podatki o nepremičninah na trgu in njihovi prodajni ceni. Podatki o tem, koliko časa pa je bila nepremičnina na trgu in po kakšni ceni se je v resnici prodala pa se ne zbirajo organizirano. Z drugimi besedami, izhodiščne prodajne cene (odraz optimistilnih pričakovanj prodajalca) in dejansko dosežene prodaje, kjer so zneski nižji – to sta dve zelo različni zgodbi. In tista o doseženih zneskih v prometu se zaradi ameriških MBS-jev ne bo spremenila.

Skratka, Fannie Mae je kihnila. Mi se zaradi nje ne bomo prehladili. Bi pa veljalo resneje pogledati druge, nam bližnje razloge za prehlad.


Več o tem:
>>www.fanniemae.com
>>www.ginniemae.gov
>>www.ecb.int
>>www.euribor.org

 na vrh

Komentar
ime
email
naslov komentarja
vpisite niz iz  stolpca
 

Anonimnez
Zarečenega kruha..., 23.12. 2008, 17:42

...se največ poje, ane Jasmin... Tonemo po scenariju metuljevega efekta!

Komentarji odražajo mnenja in stališča uporabnikov Trajekta. Možnost komentiranja je namenjena spodbujanju javne debate in odzivom na članke. Uredništvo si pridržuje pravico odstranitve komentarjev v primeru, da so žaljivi, spodbujajo kakršnokoli nestrpnost ali napeljujejo na kriminalna dejanja. Za vsebino komentarjev uredništvo ne odgovarja.
Jasmina Držanič je rojena 1965. Diplomirala je 1988 na FSPN (zdaj FDV) iz političnih ved in zagovarjala magisterij 1995 na Ekonomski fakulteti v Ljubljani. Zaposlena je bila na nepremičninski družbi Omnia, SML, SCT, in LB Hipo, trenutno pa je namestnica direktorja za ocenjevanje investicij in premoženja v NLB. Njeno profesionalno zanimanje je osredotočeno na dolgoročne projekte in dolgoročne finančne instrumente.

>>www.fanniemae.com
>>www.ginniemae.gov
>>www.ecb.int
>>www.euribor.org














na vrh